最近，楼市就像被劈成了完全不同的两个世界，一边是统计局挤干最后一滴油水，硬着头皮公布愁云惨淡的 70 城房价指数，另一边深圳新地王加冕，土拍市场热辣滚烫，这反差，荒谬感直接拉满。房子卖不出，可拿地不能停，甚至还要加大力度，割裂和荒谬的背后，到底是市场的短期波动，还是深层次的结构问题在作祟？今天，我们就来聊聊这背后的玄机。
房价持续调整，土地市场遇优则燃
先看 70 城房价指数，那真是一片跌跌不休的惨象。新房价格环比下跌，仅剩 6 城撑住场面，二手房更是一路狂泻，尤其是那些一线城市，二手房跌幅直接杀疯了。
2025 年 7 月，70 城新房价格环比下跌 0.3%，创年内新高；二手房环比下跌 0.5%，一线城市二手房跌幅更达 1.0%（北京 - 1.1%、上海 - 0.9%），呈现加速探底态势。上涨城市锐减，新房环比上涨城市较 6 月减少 8 个，二手房仅太原 1 城上涨。
高库存的压力像一座大山，高压之下二手房挂牌量同比增 11.58%（深圳 + 36.66%），成交周期拉长至 103 天，迫使业主以价换量。整个市场就像一个泄了气的皮球，大家都在观望，谁也不敢轻易下手，唯恐下手时机不对，多年积蓄打水漂。
可深圳的土地拍卖现场却完全是另一番火热景象。深圳宝安区 A002-0108 地块出让引发市场高度关注。这块起始价 64.09 亿元的土地，最终经过 187 轮竞价，被招商华润联合体以 86.4 亿元的价格竞得，溢价率约 34.8%。该地块位置优越，远眺前海，与腾讯 “企鹅岛” 仅一桥之隔。业内预计项目建成后将是宝中片区最临近海岸线的住宅。
7 月一线城市土拍溢价率飙升至 25.7%，创年内新高；上海虹口地块溢价 46%，深圳宝安地块 187 轮竞价溢价 34.8%（总价 86.4 亿）。TOP20 房企前 7 月获取 40 宗地王，权益金额占比 38%，中海、绿城在沪杭豪掷超 500 亿拿地。
土地市场呈现明显的遇优则燃特征。2025 年前 7 月重点 30 城溢价地块数量占比达到 30%，创近三年新高，较 2024 年增加 12 个百分点。溢价地块的平均幅度同样提升迅猛，2025 年前 7 月为 26%，几乎较过去两年成倍增长。
分化：刚需退潮，改善觉醒
一线城市引领市场稳定
纵观 7 月淡季以来的楼市，分化趋势更加明显，也体现新时期行业特征。新房与二手房割裂加剧：新房受益地王热度，上海虹口地王带动周边金茂璞元认购率 164%，触发积分制。二手房陷入流动性陷阱，地王刺激挂牌量上升但成交量未增，议价空间扩大至 5% 以上。
二手房继续失血：地王周边老破小普遍降价 10%（如上海上南十二村挂牌价降 14.3%），回迁房价格腰斩，反映刚需购买力萎缩。高端改善韧性凸显，核心地段豪宅逆势上涨（上海徐汇滨江尚海湾涨 6.3%），因稀缺资源 + 产品力形成 “双重溢价”。
城市能级分化：一线市场率先修复，北上深新房去化周期降至 8.4 个月，低于 18 个月警戒线，而三四线库存压力持续。土地市场虹吸效应明显，长三角土拍金额占四大城市群之首，成都、苏州等地王集中，三四线则多底价成交。
北京新政具有明显的信号意义。业内普遍预期，接下来上海、深圳政策优化存在较强可能性。不过各一线城市政策路径可能不同。上海外环外产业布局多，首套刚需和中改善型需求都较为集中，上海可能选择 “精准施策”，包括临港新片区、金山、崇明等定向放松区域。
一线城市将引领市场稳定。在 2025 上半年，四个一线城市的新房销售总面积达 1140 万平方米，同比增长 13.8%。市场复苏呈现不均衡态势，核心区域优质项目需求强劲，而外环外项目销售相对低迷。
城市更新将成为未来重要支撑
随着金融配套细化及 “四好”（好房子、好小区、好社区、好城区）标准落地，城市更新将持续为市场回稳与行业转型提供支点。
8 月 18 日，国务院总理李强主持召开国务院第九次全体会议，提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。房地产平稳转型，市场止跌回稳，机遇在城市更新和好房子。
城中村改造货币化安置（2025 年目标 100 万套）预计拉动 2 亿平方米商品房去化，定向释放改善需求。土地腾挪，通过专项债收储闲置土地（年规模约 1 万亿），为一线城市补足 0.4 亿平方米供应缺口。
好房子政策驱动产品革命：四代住宅落地，高得房率、智慧化配置成为新标品，但市场接受度分化（仅核心区项目溢价坚挺）。全链条品质升级，住建部推动 “好房子 - 好小区 - 好社区 - 好城区” 体系，倒逼房企从粗放开发转向精细运营。
房企投资战略：聚焦核心城市，中海、绿城等地王专业户坚守 “主流城市、主流地段、主流产品” 策略，规避低能级市场风险。产品力成破局关键，绿城 “产品信仰”、华润 “润系 4.0” 等 IP 化产品线，通过情感价值与设计溢价化解地王成本压力。
近年来住房租赁市场呈现显著变化，一线城市租金回报率逐年走高，相对而言五大行存款利率进入 1 字头时代，国债利率和基金市场平均收益率都低于 2%。租金回报率已经跑赢五大行存款利率和部分理财产品的收益率，买房出租收益在当前低利率环境下更具吸引力。
部分房企也从开发销售向资产运营转型，险资加速入场，2025 年上半年险资不动产投资同比增 40%，转向物流园、长租公寓等稳定现金流资产。REITs 打通退出通道，已上市 66 只 REITs 推动商业地产租金收益率升至 4-5%，吸引资本从赌升值转向算租金。
存量时代，释放改善需求
北京限购放宽一周，政策松绑点燃了局部火苗，但要让市场真正回暖，仍需等待居民收入预期与房价信心的螺旋修复。房地产的事，不仅止步于行业内。7 月政治局会议罕见不提房地产，转向存量房消化，地方财政告别卖地赚钱时代。9 月 1 日全民社保时代政策正式执行，社保体系升级和反内卷政策，可不是简单的发钱或少加班 —— 它们正悄悄重构中国经济底层逻辑，尤其给民生和房地产行业注入新活力。当房地产从经济引擎退居民生底座，社保体系正逆袭为新防波堤 —— 它托住消费底线、激活楼市新需求，更让打工人从卷生卷死转向安心搞钱，直至安居乐业。
回归市场，8 月数据难有起色，金九银十成关键窗口，政策需加码（如上海外环外限购松绑预期）。中长期企稳，一线城市销售面积预计 2025 年达 0.57 亿平方米（同比 + 13.8%），率先实现正增长。行业层面，开发模式终结，新增用地缩减倒逼存量盘活，房企角色从 “开发商” 转向 “资产管理商”。产品主义时代，地王项目依赖 “区位稀缺性 + 产品信仰” 双引擎。金融配套创新，REITs 扩围至商业地产、保障房，为存量更新提供退出通道。
当前房地产市场的冰火同炉，本质是增量时代终结与存量时代开启的过渡期阵痛。房价普跌反映刚需退潮与库存出清压力，地王频出彰显资本对核心资产的长周期看好。城市更新与 “好房子” 政策构成新增长双轴，推动行业从 “规模竞赛” 转向 “品质深耕”。未来市场将呈现 “L 型” 筑底：一线与核心二线通过政策松绑 + 更新计划率先回暖，三四线仍需依赖专项债收储与保障房转化化解库存。